Sobre Leilões Extrajudiciais e Alienação Fiduciária

Os leilões extrajudiciais são, em sua grande maioria, organizados por Bancos ou Instituições Financeiras, utilizando-se das prerrogativas da Lei do Sistema de Financiamento Imobiliário que criou o instituto da Alienação Fiduciária em garantia.

Alienação Fiduciária nasceu em virtude das exigências do progresso econômico e para cobrir uma lacuna das outras garantias creditícias. As técnicas tradicionais da hipoteca, da anticrese e do penhor, mostraram-se insuficientes para suportar a grande variedade de operações no campo dos bens imóveis em que a venda com pacto de reserva de domínio já não comportava.

Em poucas linhas, este tipo de contrato cria um “direito garantia real“, que implica a transferência, pelo devedor ao credor, da propriedade e posse indireta do bem, mantida a posse direta com o alienante. Trata-se, portanto, de verdadeiro negócio jurídico de alienação, subordinado a uma condição resolutiva. Efetuada a liquidação do débito garantido, a coisa alienada retorna automaticamente ao domínio pleno do devedor, independentemente de nova declaração de vontade.

Tal negócio exige instrumento escrito que se completa pela inscrição no Registro de Títulos e Documentos. Em termos gerais, fica o registro do negócio na matricula do imóvel da seguinte forma: O Banco ou Instituição Financeira é o Credor Fiduciário do bem e é o titular da propriedade do imóvel. O Devedor Fiduciante possui tão somente a posse direta do imóvel até a quitação do valor total financiado. Após a quitação cabe ao proprietário averbar junto à matricula do imóvel o término do negócio, quando terá, finalmente, a propriedade e posse do imóvel.

Porém, no caso de falta de pagamento pelo devedor, o credor fiduciário pode, após preencher alguns requisitos, alienar o bem em leilão público sem a necessidade de ingressar em juízo para fazê-lo. Quando o contrato é feito, já fica registrado na própria matrícula do imóvel o valor do imóvel para fins de leilão, havendo apenas a devida correção monetária.